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自贸港利好VS严控房地产 海南楼市新一轮的燥动和纠结

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查看191 | 回复0 | 2020-8-1 12:09:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
黄冈风云网信息:


自贸港利好VS严控房地产 海南楼市新一轮的燥动和纠结-1.jpg



“楼市立马火起来了。”海南本地 人士告诉  新京报记者,6月初,海南自贸港建设总体计划 落地后,虽然有着严格的调控政策束缚,但海南楼市仍难免 泛起涟漪,看房增多、交易上涨、价格也涌现 微升……

不过  ,与预期相比,利好释放已被抑制。业内人士称,很多人一边预期着房价会有所上涨,一边也担心  出台更严厉的限购政策。

事实上,两年前,自贸港的概念在市场上刚开始涌现 时,海南就为“去地产化”做足了准备。从全域限购到现房销售,再到土地供给 ,海南成为史上最严调控区域之一。

海南自贸港“定调”:不克不及 成为房地产的加工厂  

6月8日,国务院新闻办公室就6月1日出台的《海南自由贸易港建设总体计划 》举办了新闻宣布 会。中共海南省委书记、海南省人年夜 常委会主任刘赐贵强调,“要严格控制房地产,海南的房地产不是外面想要若干 就建设若干 ,不克不及 成为房地产的加工厂  。”

刘赐贵表示  ,从2015年开始,海南对房地产提出了“两个暂停”,一个是暂停批地,一个是有地的房地产商暂停批建,2018年海南又采取  了全域的限购,“房地产几经年夜 起年夜 落的风险,在自贸港政策宣布 后不会再涌现 。”

回头来看,近两年海南出台的房地产调控政策实际上都在“去地产化”,为自贸港建设铺路。

今年3月7日,海南针对本地  户籍限购第三套房,并且 对新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。此举不仅是为遏制投机炒房行为,更是为自贸港建设提供充分  的空间要素保障。

对此,中原地产首席剖析 师张年夜 伟剖析 称,在疫情期间,其余 城市都在放松政策,而海南是第一个收紧房地产调控的省市。

对于海南“不克不及 成为房地产的加工厂  ”,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,海南明确了房地和家当 成长 的关系,强调严控房地产的思路,对后续自贸港的建设有很年夜 的引导意义。

受新冠肺炎疫情以及调控不松反紧等因素影响,此前海南的楼市连续 低迷。贝壳研究院数据显示,2020年1-4月海南省房地产开发投资累计同比下滑19%,是在2019年同期已下跌34%的基础上连续 收缩,商品房销售额更是同比下跌45%,是连续第三年同比下跌(2018年下跌8%、2019年下跌59%)。

“6月以来销售火爆”,销量增加三四倍

虽然海南有着严控房地产政策的束缚,但综合海南本地 房地家当 内人士的介绍,海南自两会后楼市已经产生 转折。

今年政府工作申报 提到,付与 自贸试验区更年夜 改革  开放自主权,加快海南自由贸易港建设。尤其是6月1日,《海南自由贸易港建设总体计划 》落地,海南房地产市场为此产生  了不小的涟漪。

“楼市立马火起来了。”这是很多本地 人对市场的判断。一位龙头房企在海口楼盘的销售人员表示  ,“6月以来的成交量增长了600%。”

“市场看房的人确实比之前多,600%有点儿夸张了,但比往常多三四倍却是 真的。”海南另一楼盘销售负责人表示  ,现在各个项目接待来访的工作都挺紧张,找销售员很长时间回不了微信,有事只能打德律风 。

“自贸港的政策一出,这一周的销售确实火爆。”琼海置海前景房地产谋划 有限公司总经理侯召也证实了这一市场现状,“各个项目来访的人中,很多是来自岛外”。

据海南诚房网线上客服介绍,现在来买房子的人,都是冲着自贸港来的,投资和居住需求的都有,其中,来自北京、上海的购房者数量最多。

对于市场传闻  的“以公司名义买十几套房”现象,据本地 业内人士透露,在6月份以前就有这种情况涌现 ,以公司名义为公司团队成员买房。不过  ,侯召认为,现在基本把所有炒房的路都断了,公司买房也有一定限制,包含 在海南经营年限、区域限制等。因此,相比之下,还是小我 买家多,现在绝年夜 多半 买房者肯定不是公司行为。

“因为写字楼和商铺不限购,以公司名义购买  这一类房产的人会多一些。”上述龙头房企楼盘销售人员如此称。

市场“跑量”需求重于涨价,利好释放被抑制

因为购房者增多,海南一楼盘销售负责人称,他所知道的年夜 型开发商都在涨价,然则 涨得不多,仅有四五个点(即4%、5%)。

“现在年夜 家都在抢量,绝年夜 部分  项目都没有涨价,或者没有太年夜 的更改 。”侯召认为,一方面是因为上半年销售欠好 ,2月几乎没有销售量,4、5月才有好转,很多项目都想把销量先提上来;另一方面是政府管控很严,海南目前在售项目在房管局全部已经做过价格立案 ,涨跌幅度不克不及 跨越 10%。而这种限价的做法也是为自贸港的落地做准备。

据上述龙头房企楼盘销售人员表示  ,与此前年夜 幅折扣相比,现在仅有9.8折、9.9折的优惠力度。而另据新京报记者了解,部分  项目仍在实行10万抵30万的优惠。

而从此前海南的房价走势来看,近两年的涨幅明显回落。据贝壳研究院数据显示,海南商品住宅价格方面近两年仍坚持 了年度5%到7%的涨幅,但相比2017年和2018年1月-4月价格15%-28%的同比涨幅,已经回落到了比较  理性的空间。

依据 国度 统计局宣布 的数据,4月,海口新建商品住宅价格环比上涨0.5%,同比上涨5.3%,三亚新建商品住宅价格环比上涨0.7%,同比上涨5.6%。然则 二手房价同比、环比均涌现 下降。

“自贸港的落地肯定是一个好消息,然则 房价涨幅在短时间内不会被释放出来。主要是因为很多房源的预售都被终止,而二手房也有五年禁售期,交易数据都体现不出来。”侯召认为,这也是对房地产炒作的全力打压,不让利好在房地产行业释放出来。

土地稀缺、现房销售,未来市场或受“断档”困扰?

新京报记者在采访中发明 ,对于当前的海南,业内都预觉得 ,如果市场涌现 年夜 幅涨价的话,会有更严厉的限购政策出来,但对于房价上涨的预期又颇为强烈。

“现在有些区域房源不像之前那么充分 ,几乎没有小户型,都是100平方米以上年夜 户型。估计  到明年可能是一个瓶颈期,没有什么房源可卖了。估计  市场后期价格会上涨,如果价格涨得太高,海南本地 政府肯定还得出一些限制政策,不会让房价彪升上去。”海南一楼盘销售负责人如是称。

侯召也认为,价格估计  短时间内不会有太年夜 的变更 ,然则 9月份之后,可能项目陆陆续续都没有什么房源可卖,价格或会涨起来。

在海南很多业内人士看来,房源已由之前人们印象中的多余 转向了稀缺。正如刘赐贵强调的那样,海南房地产不是外面想要若干 就建设若干 。

“海南从2018年4月全域限购以来,新的土地基本上没怎么批过,现在在售的房源几乎都是剩余的土地。现在不仅拿地困难,开发也受限制,即就是 之前拿的土地,获批预售证也很困难。”海南一楼盘销售负责人表示  ,海南沿海岸土地有限,加上之前开发比较  泛滥,现在资源比较  稀缺。

侯召进一步介绍,今年3月出台的新政,意味着海南成为全国唯一现房销售的区域。也就是从3月开始拿地的开发商要现房销售。眼下这批房子卖完之后,预期未来两三年,会涌现 断档期。

事实上,自从海南省全域限购以来,住宅用地的供给 逐年减少。据海南环球屋统计,5月海南仅有3宗城镇住宅用地成交。从1月-5月的土地市场统计数据看,工业、商务金融等非住宅类型的土地供给 量在连续 增加。业内认为,未来海南对于商品房的把控会加倍 严格,住宅用地想要有增量想必很难。

全面“去地产化”,多家房企折戟“最严限购”

“虽然短期管控,然则 历久 肯定是看好,尤其敌手 里有地的企业来说是一件功德 情。”侯召认为,由于连续几年没有供地,存量土地年夜 部分  被消化完了,有地的企业其实并不多。

据悉,在海南全域限购前,各年夜 房企争先恐后“跑马圈地”,雅居乐、富力、融创、碧桂园等开发商在此重仓。

不过  ,2018年4月,海南宣布实施“最严全域限购”。外地家庭买房至少需要累计已缴24个月的社保或个税。因为购房者主要来自于岛外,海南交易随之降至冰点。为此,多家房企折戟。

在2019年业绩宣布 会上,雅居乐解释毛利率下跌的原因,其中一项就是海南高毛利项目进献 小了,拉低了整个毛利率水平。2018年雅居乐在海南入账113亿,但2019年不到40亿元。

更有房企逃离海南。4月21日,珠江实业在2019年度业绩说明会上透露,自2018年以来,由于地产政策调控、公司战略转型等原因,公司从海南项目退出。截至2019年底在海南已无投资项目。

即便这样,上海易居房地产研究院《2019年区域房地产依赖度》申报 显示,海南对房地产依赖度仍排全国第一。

为此,海南“地产化”仍是当务之急,而2020年也被业内视为海南“去地产化”的开局之年。贝壳研究院高等 剖析 师潘浩认为,2020年,海南省强调“去地产化”,以壮士断腕的决心,解脱 全省对于房地产市场的依赖,而自贸港是一个很好的契机。

终结房地产依赖 海南比肩一线城市?

从目前来看,“在海南成长 房地产的空间确实不年夜 。”中南财经政法年夜 学数字经济研究院执行院长盘和林认为,可能海南会继续出台政策压制房价,从理论上看,如果不加码控制政策,自贸港的概念会促使海南房价上涨。而一旦房价上去了,也会影响经济和其他行业的成长 。

严跃进预计,后续海南土地审批、项目计划 等会继续落实严格的管控政策。海南土地加倍 强调家当 导入的概念,尤其是和自贸港结合的高端家当 。而从房企的投资角度看,地产开发能力不再是主要的衡量指标,有立异 业务和人才导入能力的房企,成长 机会才会更年夜 。

“海南拥有的度假养老资源,购买  力是由全国来支撑的。现在增加了自贸港的概念,虽然建设自贸港的周期比较  长,但在2025年全岛封关前,随着基础设施建设的投入,医院、教育、景不雅 、交通等配套会越来越好,区域的居住价值也会越来越高,甚至可能比肩一线城市。”侯召这样表示  。

而对于海南的升值空间,海南一楼盘销售负责人认为,“一线城市或者准一线城市上涨空间有限,然则 海南受自贸港红利影响是从无到有,房价如能有深圳的一半,就已经很可不雅 了。”

侯召认为,自贸港是全国最开放的处所 ,但房地产政策则是全国最保守的政策,所以不会历久 连续 ,未来也许市场会摊开 。现在的问题是海南这么多年成长 不起来,是因为被房地产行业透支了,所以想要成长 首先要终结房地产依赖。

新京报记者 袁秀丽

编辑   杨娟娟 校对 陈荻雁

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