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浦领财富项邢军:长三角和粤港澳房产销售额领先,但未来房地产投资优选成渝

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查看372 | 回复0 | 2020-9-10 06:36:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
黄冈风云网信息:
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整理 | 晨光 来源 | 投中网

2020年6月10-12日,由投中信息、投中网联合主办,投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”在上海隆重召开。中国的立异 力量正风雷涌动,发奋 九州,荡涤环宇,本次峰会以“九州风雷”为主题,汇聚国内外顶级投资机构年夜 佬、知名经济学家和立异 经济领袖,共筑行业新疆土 ,探索新机遇。

浦领财富副总裁项邢军在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲中表示  ,从房产的销售额来说,长三角和粤港澳都是领先的,特别是长三角,差不多已经是粤港澳加京津冀以及成渝的总额,然则 从房价水平来看,粤港澳城市群基于各城市群之首。

不过  对于国内房地产投资机会,项邢军认为未来几年可以聚焦重庆、成都、武汉。他表示  ,成渝这些处所 ,虽然走得不是最快,但相对来说它切实其实 定性比东部的新一线城市高。

以下为项邢军在“第14届中国投资年会·年度峰会”致辞/演讲实录,由投中网整理。

今天特别激动,首先我代表浦领财富向加入 投中峰会-房地产专场的列位 嘉宾表示  热烈的欢迎。

今天开始主题之前,我们先回顾一下全球人口散布 和城市化的概况,联合国在2015年宣布 了一个关于全球人口的散布 情况,它把之前20年的人口变更 在世界地图上面做了一个散布 。

20多年前的1995年,全球年夜 城市或者特年夜 城市的人口主要散布 在蓬勃 国度 。

什么是年夜 城市?就是500万人以上的,特年夜 城市就是1000万人以上的。整个地图上星星点点,特年夜 城市异常 少,主要都散布 蓬勃 国度 ,所在的地区  就是北美、东亚的日本、欧洲,包含 南亚的印度等。

20年以后的2015年全世界年夜 城市数量翻了一番,一千万人以上的特年夜 城市中国最多。曩昔 20年,中国作为一个经济成长 动力源、城市人口成长 的动力源,成长 是突飞猛进的。

总结一下,我们看到全球的人口增长,亚洲地区  突出的就是以中国为代表的市场。全球城市成长 的重心中,成长 中国度 走向了世界舞台,亚洲作为世界成长 的动力源,占领了整个城市成长 的高地。

长三角、粤港澳与世界五年夜 城市群相比不敷 成熟,但在国内已经异常 领先

久远 来看,到2025年甚至2050年,中国将会成为全球城市成长 的新标杆,这体现在中国的十年夜 城市GDP在全国的占比跨越 了五分之一,未来我们相信随着城市化的进程,排名前十的城市会占到全国的三分之一,甚至荆棘铜驼 。

我们简单回顾一下全球城市成长 演化的进程。

在讲成长 、演化进程之前,我们先看什么叫做城市群?所谓的城市群,从术语上面来说,是经济交换、区域协调成长 的平台,说得通俗一点,比如  长三角以上海为中心,包含 苏州、杭州、宁波、南京,整个区域都是城市群,长三角叫做“经济走廊”,这是我们实实在在的、看得见、摸得着的城市群。

都会 圈是什么?通常以上海为中心,周围一小时的通勤圈,因为现在交通很蓬勃 了,我们一个小时可能去到杭州,未来可能直接到南通,所以在一小时的通勤圈里面,都算是一个都会 圈。

我们看到全球城市的成长 ,是从小范围 、小城市成长 到现在的年夜 城市、特年夜 城市为主导的,曩昔 300年我们看到城市从初级产品  的生产、加工、交换的处所 ,酿成 了世界的智慧城市,未来新的信息技术、5G的成长 ,将引领新的城市成长 趋势。

我们看一下曩昔 300年城市成长 的历程,工业革命从开始,形成了英国伦敦和巴黎为例的,形成空间数十平方公里的单中心区域城市。一开始城市从一个点成长 ,逐步酿成 了多中心、多点的城市。到了后期,随着美国的成长 ,年夜 概1850年以后,美国通过修建贯通美国器械 的体系,成长 日新月异,涌现 了纽约、波斯顿、西部海岸,逐步形成了洛杉矶、旧金山这些年夜 城市。

一百年以后,全球的城市成长 ,涌现 了都会 圈、城市群的面貌,特别是到了上世纪七八十年代,日本东京、名古屋、年夜 阪都有了城市群的成长 ,包含 我们在改革  开放初期看到的日本新干线,在城市群成长 中都起到了异常 年夜 的作用。

20世纪以来,我们主要的经济新动能,包含 “金砖四国”,他们的范围 是呈几何基数增长,到了2050年将是万物互联,这是我们的梦想,未来一定是朝着这个偏向 成长 。共享单车也好、共享充电桩也好,都是我们未来城市成长 的新动力。

世界有五年夜 城市群,从最早英国中南部的伦敦开始,接下来是欧洲西北部,以巴黎、巴鲁赛尔、科隆为例,之后是美国东北部年夜 西洋沿岸、北美五年夜 湖。二战以后有日本太平洋沿岸,这些都是城市群成长 的标杆。

从全球的城市群包含 都会 圈的整个演化来看,我们做一个要素方面的比较  ,从人口、GDP来看,全球五年夜 城市群的人口基本上都是4000-7000万之间,人均GDP达到  45000美金。

我们再来看中国目前成长 最好的长三角城市群,我们在面积、人口方面有很强的优势,然则 在人均GDP上还有很年夜 一段要追赶的路,所以未来长三角这一块的成长 空间是可以想象的。

中国的城市群很多,为什么只提长三角、京津冀、粤港澳、成渝在内的这几个城市群?因为长三角、粤港澳、京津冀这三个城市群,不是跟国内的城市群PK的,而是跟全球五年夜 城市群PK,所以我们先不要想,那是别人的竞赛场。

我们看看国内的竞赛场,成渝在“一带一路”年夜 战略和西部年夜 开发战略下,与沿海地区  相比,有更高的战略位置 ,国际风云幻化 的时候,这个处所 异常 重要。

美苏称霸的年代,我们年夜 搞三线建设,还有很多的重工业都在重庆、成都成长 起来了,这一块异常 重要,一旦风云幻化 的时候,这就是我们的年夜 后方。

我们把中国主要的城市群做一些要素方面的比较 。长三角作为中国最具活力的城市群,其中的上海、苏州都已经进军万亿俱乐部,GDP达到  万亿,对一个城市来说就像是进了朱门 ,有很多的资源就会向它倾斜。

我们再看粤港澳,它的特征是什么?成长 异常 成熟、人均GDP很高、面积不年夜 、人口密度很高,它主要的重心是跟港澳地区  一起瞄准世界一流的湾区,实现世界级的经济成长 。

京津冀成长 的底气在哪里?很多央企的总部在北京,A+H股上市公司将近40%市值集中在京津冀。

最后来看成渝,不管是西部年夜 开发,还是“一带一路”、中欧班列的开设,成渝在这些方面是走在前列的。

总体来看,长三角、粤港澳基本处于我们城市群成长 成熟期,虽然与世界五年夜 城市群相比还不敷 成熟,但在国内已经是异常 领先了,京津冀和成渝仍处于快速成长 期到趋于成熟期,整个成长 节奏与长三角、粤港澳相比,还是有一段差距的。

疫情影响房产销售,在中国,有房有车才有保障

我想跟年夜 家简单聊一下当前房地产的经济形势,包含 总体国内经济的形势。我们主要从三个方面来看,第一,疫情对中国经济的影响;第二,疫情冲击下的中国房地产市场表示 ;第三,特殊时期宏不雅 政策的应对。

今年疫情对我们的冲击异常 年夜 ,疫情期间整个工业附加值涌现 了负增长,差不多15%-20%。4月份开始,工业增长值基本上恢复了正增长,但未来这个趋势是不是能够连续 地增长,还是在一个水平增长?现在还是未知数。

另外再看一下我们经济重要的指标---消费。差不多所有办事 业、商业都受到了很年夜 的冲击。随着现在复工复产,恢复的形势到6月份才会有正增长,目前还是负增长的阶段。

我们看一下疫情冲击下的房地产表示 。疫情的产生 对房企来说是不幸的,也是幸运的,因为房地产企业面临的疫情正好是春节前后1、2月份,这对于房企来说原来 就是销售的低潮。2019年初的销售情况欠好 ,今年更欠好 ,差得很多吗?也不是差得很多,差了年夜 概30%左右。最近我也去实地做了一些草根调研,有几个盘稍微配套好一点、地段好一点,很快就卖光了,为什么呢?

第一,咱们的房企在疫情冲击下,还是有很强的韧性。第二,在疫情的时候年夜 家更有感到 。

疫情傍边 传出来一些段子,进小区的时候,保安说“产证有没有?你是外地回来的吧?”“没有产证怎么办?”“没有产证先回去,等有产证了再来。”疫情转变 了我们对房产的概念,一是加倍 注重房产改良 型的需求。另一方面,年夜 家也知道,在中国还是要有房、有车更有保障。

长三角和粤港澳房产销售额领先,但房地产投资最好是重庆、成都

最后我们讲国内房地产的机会在哪里?

从我们介绍的长三角、粤港澳、京津冀、成渝来看,我们看到2018年长三角和成渝的房产销售业绩都是过了万亿,差不多全国有卖四套房子,有一套房子是他们这边卖的。

从房产的销售额来说,长三角和粤港澳都是领先的,特别是长三角,差不多已经是粤港澳加京津冀以及成渝的总额。然则 从房价水平来看,粤港澳城市群基于各城市群之首,为什么?因为它毗邻香港,香港是全球房价最高的处所 之一,城市化成长 速度异常 快;与此同时,现在开放了允许办国内的身份证,来买粤港澳的房。

为什么说成渝的城市群有潜力,它的价格只有长三角的一半多一点,还没有粤港澳的一半高。

总体上面来看,全球的城市,站在塔尖的是伦敦、纽约、巴黎、香港,从北京、上海的情况来看,跟这些国际年夜 城市比还是有很年夜 的差距。

差距在哪里?

第一,是高净值客户的数量;第二,是生活方法 。全球的时尚还是在塔尖的这些城市,由他们来引领。

我们说整个的财富投资、房地产投资的便利  性方面,比如  我现在有钱,我想在上海买一套房子,不可 ,你被限购了。然则 你到纽约买一套房子,律师很快帮你签好合同,就完成了交易,所以从这几个方面来说,北京、上海跟这些全球领先的城市还有差距。

房价来看,我们看到上海差不多是纽约、伦敦的一半,香港的36%,巴黎的78%,北京就更不消 说了。我这里讲的房价,指的是高捧住 宅,因为高捧住 宅作为房价的风向标,一直是引领城市成长 水平、房地产水平的重要标记 。

总结一下,历久 来看,北上广这些处所 的投资,依然是看好的。然则 短期来看,机会不是特别突出,虽然我最近踩过几个盘,有些盘是日光,异常 快。然则 也有一些盘,配套稍微差一些,交通差一些,一开盘只能去化失落 四分之一、三分之一,更多的是慢慢去化。第一财经宣布 的新一线城市排名,连续三年排在前几位的一直是成都、杭州、重庆、武汉。

我们做了一项关于房地产潜力这块的研究,从宏不雅 经济、居民生活水平、基础设施,包含 生活环境、市场范围 ,还有市场的健康水平 、成长 趋势来看,我们的研究注解 ,新一线城市里面,房地产投资最好的还是重庆、成都、武汉,它们在宏不雅 环境、基础设施以及房地产市场范围 等方面都有很好的优势。

成渝虽然走得不是最快,但相对来说它切实其实 定性比东部的新一线城市还要高一点。

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