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下半年天津楼市,有一个好消息和一个坏消息

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查看448 | 回复11 | 2020-10-14 16:11:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
黄冈风云网信息:
都说2020这一年太难了。瞎说!刚曩昔 半年好欠好 。

应该说,这半年太难了,比如  天津的土地市场。

挑重点盘点一下上半年的土地出让情况,竟然有点“脸红”。

先剧透,下半年有些板块的地价应该要降了。

01

2019年,天津土地成交“挺上头”。

全年土地出让1357.6亿元,全国排第11名,甚至第一季度拿了个全国第1,还挺骄傲。

果真 骄傲使人退步。

2020上半年,天津土地出让金仅431亿,失落 到了全国第17名。

与2019年上半年相比,减少了48%,依照 这个涨跌幅连排序,全国30个重点城市中,天津排第29名。

知道第30名是谁吗?——武汉。

人家今年都那样了,上半年还出让了443亿,比天津多了12亿。

当然,有一部分  原因是,房企去武汉拿地叫做“政治正确”,都要表示 一下。

然则 ,天津今年上半年的土地出让,确实有点“寒碜”。

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*土地出让数据包含 住宅、商业、科教、工业等全部领域

2019年天津任务完成的不错,就算是基本撞线了。

照目前来看,今年不太乐不雅 。

全年任务1783亿,现在时间过了1/2,但任务也就完成了1/4。

应了那句话,时间紧任务重,但也有点太重了!

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02

2020上半年,天津土地共出让建筑面积529万平米,比2019上半年减少了53%。

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*数据包含 住宅&商住用地

去年小阳春,也是土地成交的岑岭 期,今年年初赶上疫情,楼市暂停了,所以跟去年比几乎腰斩。

整体来看,上半年天津土地出让建面,只相当于去年的30%。

看出让宗数可能更直不雅 。

2019年天津土地出让155宗,其中上半年99宗;2020上半年仅出让48宗。

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*数据包含 住宅&商住用地

2019上半年出让的地块,下半年年夜 部分  都入市了。

今年上半年成交量减少,势必下半年的新盘也变少。

对于有些房企来说可以松口气了,但对于买房人来说,可能不是个好消息。

别看上半年成交面积降了不少,可成交楼面价却上涨了。

2020上半年,天津土地成交楼面价8035元/平米,比2019上半年高18.5%。

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*数据包含 住宅&商住用地

有一部分  结构性原因。

受疫情影响,政府自然会拿出优质地块来吸引房企。

上半年一共出让48宗宅地,楼面价过万的有16宗,占比33%。

比如  华苑高新区、河西新梅江、河东晨阳路、武清体育中心、滨海开发区等楼面价都在万元以上,拉高了均价。

另一部分  原因,政府“惜价”。

很明显,政尊府 半年不太愿意降地价。

因为去年若干 有点小教训,楼面价降导致房价降,后浪撵上来,前浪被拍懵。

03

细分到各个月。

不料 外,2月份被“人为暂停”,成交量最低。仅成交了生态城和新梅江两宗地块,楼面价都不低。

4月份楼市恢复,该拿地拿地,成交量为上半年最高。

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*数据包含 住宅&商住用地

不过  ,7月份有可能会很冷清。

截止目前,只挂牌5宗地块,起始总价19.7亿,塘沽湾3宗,蓟州2宗,都不是热点地块。

溢价率方面,2020上半年为2.25%,与去年下半年差不多。

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*数据包含 住宅&商住用地

能有溢价率的,都是有热度的板块,武清体育中心、滨海开发区、生态城、海教园、新梅江……

房企都是不见兔子不撒鹰,必须  得有十足的把握,才愿意多举几次牌子。

另一个角度,房企愿意扎堆哪,就证明这些板块价格扛得住。

对于买房人来说,这也是一个预测房价的因素。

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站在全国来看,2020年上半100个年夜 中城市土地平均溢价率为14.41%。

特别是杭州、南京首都 市,又涌现 地王、拍地拍到宕机……天津还是很佛系。

为什么2020上半年天津土地市场有点惨?

哪个城市都有疫情,年夜 家都是同一起跑线。

抛开疫情,主要有3点原因。

① 2019上半年拿地的站岗了。

2019上半年天津土地出让溢价率为10%,可见其时 房企很兴奋,究竟 那时全都城 兴奋,政策放松预期太强烈。

但下半年武清南湖、滨海塘沽湾、西青南站、津南辛庄等板块楼面价都降了,确实有房企受伤了,今年不敢任性。

② 看不到政策放松的征兆。

很多城市都在猖狂 试探,但天津住建委也明确说了,暂时不会出台强力放松政策,房企心又凉了。

有查询拜访 显示,77%的房企对于天津都是“收缩战略”。



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③ 楼面价算不过  来账。

年夜 多半 房企房企土地测算在10%左右,并且 一定要卡着能卖的出去的价格算,很多地块利润合不上来。

中海新梅江商住地块也是降了3.9亿才成交。

但对于很多优质地块政府又无意降价,比如  水西公园,“4进4出”也无所谓,就是不降价。

没有房企勾地,自然出让量减少。

04

盘点这么多,最重要还是得看看下半年地价、房价怎么走。

以2019年全年的土地出让为标尺,看一下2020上半年每个区的完成度怎么样。

2020上半年,和平区、南开区、静海区、宁河区土地0出让。

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*数据包含 住宅&商住用地

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*数据包含 住宅&商住用地

从完成度来看,河西区、河东区、红桥区“造诣  优异”。

市区原来 出让地块就少,因为基数小,所以涨幅变更 很年夜 。

滨海新区、蓟州区差不多完成了去年的一半;环城四区也就完成了去年的1/4。

武清区、南开区、静海区、宁河区“表示 最差”。

如果比较 今年的供地计划,就能看出,下半年哪些区域土地出让要加足马力。

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*市级收益包含 外环以内+海教园;环城四区的出让面积已去除环内部分  

蓟州区、北辰区、滨海新区半年已经完成了供给 计划的一半任务,下半年节奏不会太猛。

西青区、津南区、武清区、静海区、宁河区任务完成的都欠好 ,连20%都没达到  。

下半年肯定是要加年夜 力度。

怎么加年夜 ?在没有实质政策出台的前提下,只有一个办法  ——降低楼面价。

05

卖地跟卖房一样,想完成KPI,都要以价换量。

我们一直说地价是房价之锚,这没错。

但其实房价也是地价之锚,因为房企都要瞄着房价去倒推地价。

只要一个板块房价失守,那下一波的地价也会失守。

西青区精武镇津涞公路沿线,很久没有土地供给 了,万科西庐、金地艺墅家都尾房了。

津涞公路以南能卖的出去的价格,洋房1.8万/平米。

之前地价年夜 约1万/平米,如果再出让地块,很可能要低于1万/平米才行。

津南区辛庄现在价格战要起小火苗,高层能走量的价格得1.7万/平米。

天津年夜 道以北国展西的位置楼面价还能扛住1万/平米,以南的位置肯定得降到1万/平米以下。

北辰区铁东北路如果再卖地,地价一定会降。

现在小高层最低1.6万/平米(带装修),楼面价肯定要在9000元/平米以下。

但有的区域也真是没法降了。

比如  静海团泊东,高层已经降到6200元/平米,地只能白送了。

武清楼市今年比较  热,但上半年除了新城拿了一块体育中心的溢价地,没有其它土地出让了。

很多房企都想去,但也都谨慎,拿着计算器猛按,看来目前的地价还是高了,房企利润不足。

去年南湖楼面价5000-6000元/平米,但现在项目太多,要拼价格。

梧桐年夜 道洋房1.2万/平米能力 卖的好,如果还是去年的地价,那就不划算了。

比较 2019年和今年上半年土地出让较多的板块,几乎没什么重复度。

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为什么呢?

就是因为新盘扎堆,价格战已经拉低了房价,如果政府还卖原来的地价,房企不买账。

或者去年在某个板块受伤了,今年估计  也不想去了。

所以今年房企都去找保险的板块,比如  生态城、新梅江;或者供给 量还不年夜 的板块,比如  国展西、瑞景、华苑高新区等。

总之,今年除了市级收益区之外,还没有出让土地的重点板块,下半年地价年夜 概率会下降。

因为任务在那摆着了,土地出让金是“很重要”的,停太久了可吃不消  。

06

2020年上半年,天津土地的事儿就是这样了,剩下的就是干!

不巧的是,当“全国人民都开始点主食了,北京咣又开一瓶二锅头”,南方都热火朝天的干上了,天津还要扫码测温。

7、8月楼市会比很淡,房企当然也懂,拿地积极性又成问题了。

这么说来,下半年的地价不太乐不雅 。

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忍不住低调 | 2020-10-14 16:12:18 | 显示全部楼层
拿地廉价 是功德 啊!畏惧 房价下跌吗?
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黄冈东方明珠 | 2020-10-14 16:12:50 | 显示全部楼层
加油天津县!
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Fantastic | 2020-10-14 16:13:17 | 显示全部楼层
辛庄楼面价不到四千,为什么商品房卖20000?
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同行866 | 2020-10-14 16:14:07 | 显示全部楼层
海河计划很年夜 的带动了天津房产
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史朝旭 | 2020-10-14 16:14:40 | 显示全部楼层
天津房子真是白菜价
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山里飞出的虫智 | 2020-10-14 16:15:21 | 显示全部楼层
除了卖地就没有其他家当 ,就凭借高考吸引人,可是中考人数比去年加了一两万了,没有高考优势天津房子谁接盘
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xhshiqi | 2020-10-14 16:15:41 | 显示全部楼层
剖析 透彻[赞][赞][赞]
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萌妹神吐槽 | 2020-10-14 16:16:09 | 显示全部楼层
天津郊县四区加油
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我是小子 | 2020-10-14 16:16:28 | 显示全部楼层
哏儿都自己把自己玩死死地 挺有意思[捂脸]
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