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劣币驱逐良币!天津二手房市场竟藏着这么多“秘密”

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查看423 | 回复8 | 2020-10-17 13:00:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
黄冈风云网信息:
天津二手房欠好 卖,这已是不争的事实。

01

那到底难到什么田地 呢?

1)现在天津贝壳找房挂牌房源总量已经跨越 13万套!

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你以为这已是全部了吗?NO!这只是外网可见房源的数量,还有一些房源因为暂未获取三证(衡宇 产权、产权人身份证、授权委托书)等原因而并未在外网展示。

如果算上这部分  ,贝壳找房的挂牌房源总量为超16万套!

这是何其庞年夜 的基数!截至6月21日,今年贝壳二手房共计成交了15364套。平均算下来,每个月去化2500多套。

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贝壳二手房成交套数

按此估算的话,16万套的存量得5年能力 消化完。

2)约一半小区零成交。

去年贝壳在册二手房小区共7860个,其中3900多个小区全年都零成交。

而今年上半年,共3432个小区产生  了成交,约占总量的47.8%,也就是说,依旧有近一半的小区零成交。

即使是上半年全市最热销的100个小区,供求关系也不是特别乐不雅 。

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3)降价已成普遍现象。

上周贝壳挂牌房源中,最高的一套一周内降了51万,排在当周降价排行榜第十名的,也下调了28万。

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再跟年夜 家说一个真实的案例:

一位群友盘算 把手里的一套公产房卖失落 买套新房,评估价是100万,他挂到了98万。而中介告诉  他,想卖出去得降到85万。

结果就这个价格,他还挂了两个月才卖出去。

02

但你要说天津市场全是这个样子,也不尽然。

次新房的价格十分坚挺,尤其是上三区的次新房。

比如  南开水上片区的鲁能第宅 ,实际成交价都在5万以上。

5月份成交的一套179.56平米的三室,总价1130万元,成交均价高达62932元/平米。创下了贝壳网上该小区历史成交价之最。

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再比如  崇德园、融侨不雅 邸等小区也没有跌。最近成交的价格与去年差不多。

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连格调春天一个房龄10多年的小区,成交价都能卖到5万+。

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河西区的次新房也很硬气,比如  海河年夜 不雅 的住宅,比2016年高点时还涨了些。

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据365查询拜访 组统计,5月,和平区、河西区、南开区、河北区、西青区二手房成交均价均有所上涨。

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其中上三区全在上涨之列,尤以南开区涨幅最高,达0.56%。以致于南开区业主的预期也抬头了。

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另有媒体报道,进入6月,名校周边以及繁华  商业街区邻近 的重点片区二手房挂牌价格涌现 了10%以上的上浮。

03

这说明什么?

①二八定律,涨价现象只涌现 在改良 盘。

②劣币驱逐良币。

市面上流通的年夜 多是“有问题”的房子,真正的好房子业主不舍得廉价 卖。这也是导致市面上降价比较  多的原因之一。

其实这也很好理解。

很多人卖房子是为了换房,据6月初365淘房置业年夜 查询拜访 结果显示,卖一买一的占比已经高达44.5%!

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那为什么想换房?无非是两种原因:

一,现在的房子不克不及 满足居住需求了。

比如  昔时 为了取悦丈母娘凑钱勉强买了个独单,新婚小夫妻两人是够住了,然则 随着孩子的出身 、怙恃 的年迈,现在明显不敷 住了。

那么就涉及到换房了,要换一套面积更年夜 、功能  更全的房子,以满足已生长的居住需求。

从贝壳成交数据来看,70平米以下房源成交占比最多。

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二,房子有瑕疵,住的不舒服了,需要换房。

给年夜 家讲一个有趣的经历,有群友之前看过一套王顶堤的房子,看房进程 中与房主闲聊,问她为什么卖房?没想到,这姐姐特实在,直接说这个房子太潮了,害得她都得风湿了。

说实话,这种问题要不是房主自己说,你都发明 不了。

还有一位群友刚买房没多久就吵吵着要换房,原来是她老公买的是一套边户,虽然通透性很好,然则 中间端户太“凸出”了,直接把他们房子年夜 半的阳光都给盖住 了,导致每天客户有阳光的时间也就是两三个小时。

所以说,买二手房一定要实地看房。有的人还特意选在下雨天看房,就是为了查看房子是否漏水、小区是否积水等问题。

而越是这样的房子,降价的可能越年夜 。

据华苑一中介门店雇主 介绍,别看现在华苑在降价,但实际上降的都是差的房源,要么是顶楼,要么朝向欠好 、房型差的,真正的好房源并没有出来。

实际上,真正好的房源,也是出一套没一套,在市面上的“存活”时间并不会太长。

这也是为什么同一小区结果房价差距那么年夜 的原因。

04

另外,还有两个现象:

1)越是小户型单价越贵。

以王顶堤为例,20-40平米的小户型,单价3万以上;

而40平米以上的房源,价格在2.3-3万左右,其中2万+居多,只有楼层特别好的能卖到3万。

纵不雅 2017年至今的二手房成交,类似现象同样存在。

70平米以下的,成交均价1万5以上,而200平米以上的成交均价才1万4。

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2017-2020年5月二手房成交面积段

所以建议年夜 家,买二手房时别碰老破年夜 ,不仅流通性差,还卖不上价。

2)二手房与新房存在“错位”。

从近几年成交数据来看,二手房总价100万以下的占比最高,而新房成交占比最高却是总价100-150万元。

两者有一个特别明显的“错位”。这也是我们所说的阶梯置换。

二手房成交的主力总价段和主力板块,也决定了哪些板块和楼盘能卖的好。

05

最后,再多说几句:

●二手房会涨价吗?

量在价先。100万平米是分水岭,只有二手房月成交量突破100万平米以后,才会有涨价的动力。

从近期天津二手房的表示 来看,还不具备涨价的条件。

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2019-2020年5月二手房量价走势

再者,新房的打折促销,也会为二手房带来连锁反应 。

●现在是卖房的好时机?

今年卖房的好时机已过,现在又逢第二波疫情来袭,北漂出京受限,这会对天津二手房市场带来很年夜 的冲击。

要知道,天津约六成的成交都来自新天津人。不克不及 看房,自然就不会有成交。

●如何更好更快卖失落 二手房?

一,要用开发商的思维卖房。

开发商为了卖房,都把样板间、示范区做得特漂亮,而你破破烂烂就想卖失落 房子吗?

所以,租户该清的就得清,房间该收拾的也得收拾,有的还会特意把房子简单装修一番。

二,挂牌要有策略。

1)现在一半的小区都零成交,所以好高骛远没有意义;2)要留有议价空间;3)动员 亲戚朋友点个存眷 ;4)通过小幅价格调剂 刷存在感。

三,对市场要有理性判断。

很明显,今年的市场行情是小波段式的。你不克不及 拿3、4月份的眼光判断现在的市场,同样也不克不及 用现在市场断言下半年的市场。

希望年夜 家在混沌的市场中依然有清晰认知。

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劳心忉忉卫 | 2020-10-17 13:00:33 | 显示全部楼层
在天津,买500万以上的房子,不如拿钱去北京买房!天津越来越衰落,不值那个价!再者,500万就是放在银行吃利息一年也20多万,什么房子租不到?就是花10万租房子,还有10多到手了,再找个工作打发时间,美滋滋的,何必  买房呢,一年20多万的利息不香吗?
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小小小柒丫头 | 2020-10-17 13:01:07 | 显示全部楼层
刚买的南开老破小,宜宾站邻近 的,怎么样
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啊甘1 | 2020-10-17 13:01:32 | 显示全部楼层
500万吃利息?要是过几年零利率甚至负利率呢?
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王建忠739 | 2020-10-17 13:01:50 | 显示全部楼层
真买的有一半就不错了!
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最爱化生寺诱 | 2020-10-17 13:02:13 | 显示全部楼层
天津的收入支撑不了这个价格。
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洲409 | 2020-10-17 13:02:46 | 显示全部楼层
用下半年的收入看现在的房价
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旺旺小小苏 | 2020-10-17 13:03:13 | 显示全部楼层
趋势明显
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123457276 | 2020-10-17 13:03:34 | 显示全部楼层
实在
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