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仅5个月,2019楼市年夜 反转已经上演

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查看291 | 回复16 | 2020-11-11 11:39:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
黄冈风云网信息:
近期的房地产市场是奏响了一曲凉凉,我们来看土地市场:

苏州:9月18日,苏州市有8宗经营性用地进入限时竞价阶段,均采取  限地价、限房价的出让方法 。最终,4宗地底价成交,最高的一宗地块溢价10.69%,一宗仅一家报名参拍的地块流拍。成交的7宗地块最终收金104.82亿元。

烟台:高新区创业路以南、经三路以西地块,9月17日10点挂牌截止后,因无人出价而流拍!

南阳:9月17日,南阳 G2019—65、G2019—66、G2019—43全部流拍。

武汉:9月3日,出让5宗地块总面积27.35万平米,起拍总价48.95亿元。但结果显示,当天两宗土地流拍,余下三宗揽金26亿元,仅达到  预期收入的一半。

天津:西青水西公园打包地块终止延期、确定摘牌时间,起始价下调7亿至43亿,起始楼面价14703元/㎡,并取消商业地块自持要求。

相比3-5月份的市场:

常州出生 新地王! 苏州出生 新地王!洛阳出地王!南阳出地王等等, 句容狂拍12块地,旭辉连拿6块! 开发商厮杀抢地,溢价率飙升,地价暴涨,瞬间刮起一场自上而下的地王风。

相比之前地王频出,刷新溢价的火热的土地市场,如今正在上演反转剧, 不管是一线还是三四线城市都开始偃旗息鼓。

为什么会如此一致?我们往下看:

1

为什么会涌现 反转?

1、政策的不放松

在房住不炒的情况下,一二线城市是赓续 的打补丁,特别是 730会议首提的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,之前的楼市小阳春并没有延续。而三四线城市虽然没有一二线城市拿地严格,然则 棚改的减少,还有开封关于取消限售的一日游,以及降价未遂事件的产生 ,其实也说明了在年夜 政策下三四线的日子并欠好 过。

2、土地捆绑,附件条件多,也限制一些小房企。

文章开头烟台这块地与家当 捆绑,竞得人须在烟台高新区内同步建设人工智能、新一代信息技术及相关高端办事 业家当 项目,总投资不低于人民币15亿元。除此以外,还有一些地块的起始价和包管 金都不低,有些还要求建租赁用房等等,一些小房企基本 就没实力介入 进来。

而近期我们来看中海79.4亿拿下北京地王,由于无人竞拍,华润底价46.6亿拿下深圳最贵地段商地……这些企业都属于央企、国企或资金实力较强,融资成原形 对较低,而一些中小企业则望而却步。

3、开发商预期不足

自从小阳春以后,政策的加码,以及土地市场管控,在这种情况下,购房者不雅 望情绪严重,成交量下降,开发商回款比较  慢,影响资金周转,一些房企开始做活动,打折销售三四线城市的楼盘,比如  碧桂园等这类全国性的房企开始全民营销,促销全国各地的楼盘,为了快速回款,还有一些房企,全员营销KPI和裁人 绑定在了一起,卖不失落 房子,就裁人 等等。

回不了款,融资难,政策紧,限价,在这种情况下,减少土地成本也成为了活下去的良方,这种销售情况直接影响开发商对未来两年房地产市场的信心。

我们再来看2018-2019年前8月开发商拿地排名也可以看出,不少房企均有收缩:

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4、房企融资艰难

自5月17日银保监会发文以来,监管层对于房企融资涌现  连续 收紧态势,8月亮相 进一步收紧。我们来看宣布 的这一系列条文:

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一些信托机构临时暂停了地产融资业务,房企融资渠道逐渐收窄,融资成本也随之水涨船高。而支撑不住的一些房企则面临破产,有报道称截止8月21日,全国宣告破财的年夜 小房企加起来数量有314家,最主要的问题就是资金链的严重缺乏 甚至是断裂致其无法开发新业务。

2

未来如何走?

8月据CRIC统计数据显示,全国336城土地成交建筑面积为16959万平方米,环比下降14%,同比降幅已经扩年夜 到36%。各能级城市成交量也均有缩减,其中一线城市降幅最为突出,高达43%,仅成交了221万平方米,二线城市的环比降幅也达到  了三成以上,导致本月土地成交量较上月明显缩减。

而9月后土地流拍会更多, 然则 却好于2018年的土地流拍情况,下半年土地市场也要维稳,为什么?

首先,因城施策的存在。

虽然年夜 方针不变,然则 因城施策是允许的,我们来看近期的一些城市的政策,也赐与 了不少人机会,比如  :

长沙:一向政策调控政策比较  严格,现在购买  公寓可落户;

宁波:划定 专科学历缩短至6个月社保就能落户;

无锡:许诺 本科学历落户无限制;

贵阳:公积金贷款政策年夜 调剂 ,其中取消二套住房公积金贷款时间限制,降低二手房住房公积金贷款最低首付款比例;

落户政策的放松以及公积金政策的调剂 等一系列的政策,都在为转变 这个城市的房地产事情做努力。

其次,土地流拍多为商业以及共有产权类土地。

我们来看土地流拍的情况,前一段时间郑州同一时间土拍的土地,住宅性质的土地依然成交,而预计计划 建标记 性的商业却流拍了,而南阳也是如此,高铁片区的商业流拍,惠州,肇庆也是如此,我们都知道商业相对于住宅来说,周期和回款更长。我们再来看8月一二线土地溢价情况,整体来说,住宅是年夜 于商办用地的。

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最后,还是有降准的来袭。

正昔时 夜 家为资金发愁的时候,中国人民银行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放资金约9000亿元。

其实我们都知道每次降准,受益最年夜 的都是房地产,虽然在降准之前,政府为了房地产直接受益进行了预防,比如  房贷审批时间拖长,实行新的贷款利率政策,然则 钱是流动,股市和楼市,明眼人都知道要去向哪里,然则 只是要受些曲折 。

3

2019年是城市分化比较  深的一年,二线城市的崛起不少开发商从东部进驻到中西部的一些二线城市,还有长三角区域的三四线城市受城市辐射也备受青睐,土地市场也依旧是如此,对于一些优质地块的住宅还是会涌现 争抢,比如  佛山南海宅地、葛洲坝拿下的南京城北小市宅地。然而一些能量级比较  弱的三四线城市比如  许昌,新乡等土地存在流拍现象。

从目前土地现象来看,除了地价回调外,我们也可以看出, 主城区的土地是更受欢迎,特别是优质城市的地块,所以在选择的时候也告诉  我们一定要回归主城,远离远郊。

土地供给 量是一个城市房地产走向的重要指标,特别是库存周期,影响短时间房价涨跌,所以我们一定要存眷 ,我这边有 重点城市8月份的库存周期表,有需要的可以加我微信,在朋友圈第一条获取。

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冷血葬花魂胶 | 2020-11-11 11:40:46 | 显示全部楼层
涨吧涨吧,横竖 买的人越来越少。
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单身萝卜忱 | 2020-11-11 11:41:05 | 显示全部楼层
坐拥千万房产的,现在很多多少 买猪肉都困难![捂脸][年夜 笑]
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爱在阳光之下睾 | 2020-11-11 11:41:51 | 显示全部楼层
房子不是没人买,刚需多的很,主要还是房价太高,不信你降到2000到1000试试
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黄冈供电 | 2020-11-11 11:42:35 | 显示全部楼层
刚需都上车了,近二年刚出来的要么买不起了,要么家里有了,没刚需了
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空心大罗贝徽 | 2020-11-11 11:43:02 | 显示全部楼层
公摊和预售什么时候取消
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阿拉圆圆圆 | 2020-11-11 11:43:24 | 显示全部楼层
卖地的为什么不降价促销呢
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我有人十七匪 | 2020-11-11 11:44:19 | 显示全部楼层
我计划2029年买房子
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流泪等待的鱼讨 | 2020-11-11 11:44:51 | 显示全部楼层
都没明白一个事理 啊,做实业,钱进的都是公司账户,你要拿出来,对不起,不可 ,那请问做实业做了干嘛?房产就不会。还有,什么时候房子好卖,涨价的时候嘛,不信你们回忆回忆。因为哪怕跌,还是会不雅 望,永远跌不到心里水平的。所以,哪怕再跌,没买的还是不会买,因为盼着继续跌,最好白送。中国人的特性,买涨不买跌。
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高佬车务 | 2020-11-11 11:45:12 | 显示全部楼层
房价与股票是相反的理解了一生富贵
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