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二手房买卖合同的31个司法 要点+3个典范 案例

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查看257 | 回复0 | 2020-11-19 21:07:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
黄冈风云网信息:
1.二手衡宇 买卖合同纠纷案件产生  的一部分  原因是卖方提高房价拒绝履行原合同,或者卖方有意 拖延、不及时配合买方解决 相关手续,导致买方不克不及 按期解决 贷款手续,进而无法履行合同。另一部分  原因是买方在合同签订后履行完毕前,不再具备购房资格,或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同,从而要求解除合同,返还定金或者购房款等等。还有一些是部分  中介机构提供的合同文本的主要条款约定不明确,忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限,比如  首付款的支付时间、解决 还款解押手续的时间、解决 银行面签的时间等等。由于期限约定不明确,导致衡宇 买卖合同不克不及 顺利履行,引发买卖双方争议。

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2.因为牵涉利益巨年夜 ,买卖双方矛盾激烈,无论是提高衡宇 价款继续履行合同,还是解除合同支付违约金,双方的诉求预期差距较年夜 ,调剂 难度年夜 ,以调剂 方法 结案的案件仅有两成左右。

3.衡宇 买卖合同不适用《中华人民共和公民 事诉讼法》第三十三条第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和公民 事诉讼法〉的解释》第二十八条关于不动产纠纷专属管辖的划定 ,应依照 民事诉讼法关于合同纠纷管辖的划定 确定有管辖权的法院。(最高院(2018)最高法民申1175号)

4.合同约定履行所在 的,以约定的履行所在 为合同履行地。合同对履行所在 没有约定或者约定不明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同,交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行,当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的,由被告住所地人民法院管辖。(民事诉讼法司法解释第十八条)

5.衡宇 买卖合同的履行需要买卖双方配合解决 各类 手续,而合同中并非对所有手续都约定完备,对于合同中没有约定的手续,买卖双方年夜 多通过中介机构或者自行德律风 联系,因此案件审理中买卖双方年夜 多提交录音、微信截图等证据来证明交易进程 ,这类证据常需要司法鉴定。

6.购买  二手房首先要核实清楚现有的户籍挂号 情况,是否是出卖人本人及其家庭的户籍,这涉及出卖人能否实际将户籍迁出。如果出卖人在取得衡宇 产权时即是通过二手房交易,则可能涌现 所挂号 的户籍为前手衡宇 买卖合同卖方的情形,这种情况下,出卖人客不雅 上无法履行将户籍迁出的义务。

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7.配合 居住的家庭成员,以自己的名义将其他家庭成员名下的衡宇 出卖给他人,该行为对衡宇 所有人是否有效,须判断衡宇 所有人是否事前知晓且同意。为此,人民法院应当结合衡宇 产权证书、钥匙是否为衡宇 所有人持有,对价支付情况,买受人实际占有衡宇 连续 时间以及相关证人证言等综合判定。(《最高人民法院公报》2018年第2期)

8.应当约定好违约责任,尤其是跨越 一准时 限后按日计算的违约责任,这样可以催促 出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到催促 卖方尽快迁出的作用。因户口迁出系行政机关的行政职能,不属于法院的受案范围  ,一旦涌现 未能迁出的情形,买方也仅能要求卖方支付违约金或者赔偿损失,无法通过诉讼实现强制对方将户口迁出的目的。因户口问题并不影响衡宇 的实际使用和过户挂号 ,所以以此为由要求解除合同也往往不克不及 获得 法院的支持。若买方购买  该衡宇 的目的就是为了落户或者子女上学,可以在合同中明确约定未按约定迁出户口作为合同解除的条件,在该条件造诣 时,买方可以起诉要求解除合同,并另行购买  其他衡宇 。

9.涉案衡宇 挂号 有他人的户籍也可能影响衡宇 再次出售时的价值,或者衡宇 再次出售时涉及该事项的违约责任,因此即使买方自身没有落户的需求,也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定。出卖人也应注意交易衡宇 是否存在非本人或家庭挂号 的户籍,以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务,从现实情况来看,该类案件中卖方往往是因为客不雅 条件所限无法履行该义务。由于该项违约责任往往在跨越 一准时 限后按日计算,卖方一旦未履行迁出义务,将承担较高金额的违约金。

10.衡宇 中介机构应当审查交易衡宇 能否上市交易、是否存在共有、是否设有典质 权、是否已被国度 机关采取  强制办法 ,交易衡宇 是否为出卖人家庭名下唯一住房,订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权署理 的情形、购买  人是否具备购房资格等等。如果衡宇 中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益,给委托人造成损失的,应当依据 其错误 水平 承担相应的损害赔偿责任。

11.第三人口头购买  夫妻一方名下房产,买受人不仅应证明口头合同成立并生效,还需证明无权处罚 情形,其组成 善意取得。(北京二中院(2015)二中民终字第11634号)

12.夫妻关系存续期间,对于怙恃 为子女出资购买  衡宇 所给付首付款性质不明时,应依法认定为怙恃 对夫妻双方赠与。(北京一中院(2015)一中民再终字第07430号)

13.名为衡宇 买卖,但结合衡宇 所有权属性、遗嘱内容等因素综合剖析 ,应认定双方之间形成了实为赠与的司法 关系。(北京三中院(2016)京03民终7576号)

14.夫妻一方擅自转让共有房产,与第三人交易的进程 疑点重重,且交易双方不克不及 作出合理解释的,应认定恶意通同 。(北京二中院(2015)二中民终字第01000号)

15.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,了偿 借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不克不及 了偿 借款,则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下,应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事司法 关系。该行为不违反司法 、行政律例 的强制性划定 。借款到期,借款人不克不及 按期了偿 借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得衡宇 所有权,不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关禁止流押的划定 。(《最高人民法院公报》2014年第12期)

16.借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条划定 禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用司法 若干问题的划定 》第二十四条划定 的作为民间借贷合同的担保。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条划定 情形的情况下,该商品房买卖合同具有司法 效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出  司法 划定 掩护 限额的高额利息转化为已付购房款。(指导案例72号:汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案)

17.在涉及学区房买卖合同案件中,买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的,经审查申请人的请求权具有正当性,且不采取  保全办法 可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的,法院可以作出禁止使用涉案衡宇 及该衡宇 所对应户口的学位的保全裁定。(北京海淀法院(2016)京0108民初16170号)

18.出卖人将衡宇 出售后又转卖他人,后买受人是否尽到需要 的审查义务,是否支付了合理对价,以及其与出卖人是否存在特殊关系等,均是判断后买受人与出卖人是否组成 恶意通同 的依据。(云南省昆明中院(2012)昆民一终字第35号)

19.在顶名解决 购房及按揭贷款的情形下,顶名方主张顶名协议无效,并拒绝协助将衡宇 权属挂号 在委托方名下的,法院应查明双方杀青 的顶名协议内容,以及顶名协议是否为其真实意思表示  ,是否存在《合同法》第五十二条划定 的合同无效的情形,进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下,应依照 顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托署理 的内容并综合考虑案件其他事实确认衡宇 的实际购买  人。((2011)河民初字第406号)

20.衡宇 买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”,并以价格虚低的“阳合同”解决 产权过户,损害了国度 利益,相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反司法 划定 的,继续有效;继续有效的条款与“阴合同”对应条款不合  的,应认定为对“阴合同”相关内容的变革 。((2012)海民初字第2192号)

21.因受到房产新政和违约行为配合 作用,致使衡宇 买卖合同无法履行,双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为,仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时,还需考虑房产新政等因素,基于公平  原则认定违约金数额。((2011)浙甬民二终字第692号)

22.国度 实行房产新政,当事人已预见到购房存在巨年夜 商业风险,并在合同中对国度 房贷政策变更 导致按揭不克不及 作出自己的许诺 。这种情形不属于情势变革 ,不克不及 解除衡宇 买卖合同。((2010)浙甬民二终字第514号)

23.衡宇 买卖双方尚未签订书面购房合同,但双方已经在衡宇 权属挂号 中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》《存量房买卖合同信息表(自行成交)》(即“网签”),且已明确了合同的价款、衡宇 信息的,应当认定双方的买卖合同已经成立。((2010)二中民终字第05439号)

24.当衡宇 的实际面积与合同约定的面积涌现 误差的时候,依据 合同相对性原则,只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。衡宇 是否转卖,并不影响权利人依据合同主张权利。((2008)北民初字第270号)

25.依据 蚁害隐蔽性、历久 性、难以根治的特点应合理分派 买卖双方权利义务。买受人并非专业人士,仅知晓蚁害的表象,且出卖人支付的赔偿 金额与实际损害不成比例,故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。蚁害与地动 、雷电等自然灾害有实质 区别,衡宇 出卖人不得以弗成 抗力为由规避质量瑕疵担保责任。((2009)沪一中民二(民)终字第1622号)

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26.权利义务相一致原则应贯穿  合同履行的始终。出卖人在缔约进程 中存在瑕疵行为,违反了老实 信用原则和先合同义务,在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务,属于欠妥 行使履行抗辩权,应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生  了毛病 认识,买受人有权要求变革 交易价格。((2017)京民终289号)

27.夫妻一方以自己名义转让挂号 在自己名下的共有衡宇 ,配偶明确表示  不合  意转让,经审理衡宇 买卖合同不存在违反《合同法》第五十二条划定 情形的,法院应认定有效,但买受人要求继续履行的,不该 予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同,善意买受人有权要求出卖人承担包含 赔偿衡宇 差价损失在内的违约责任。计算衡宇 差价损失时,应综合考虑出卖人的可预见水平 和买受人对诉讼结果的合理预期,以不合  意一方配偶到庭作出拒绝转让衡宇 之表示  的时间为节点计算衡宇 差价损失,因诉讼连续 而扩年夜 的损失,买受人应自行承担。((2016)京03民终716号)

28.司法 划定 衡宇 买卖应当采取 书面形式签订合同。以口头形式订立合同时出具房款收条,如果对买卖的标的和数量存在争议,且不克不及 有效证明“一方已经履行主要义务,对方接受的”,该合同尚未依法成立。买受人可以依据 缔约过失责任请求赔偿机会利益损失,但不克不及 要求对方赔偿房价上涨损失。((2015)渝二中法民终字第1037号)

29.银行房贷政策调剂 是政府为加强房地产交易进行的政策调控,该调控政策何时出台以及具体内容如何,当事人签订衡宇 买卖合同时均弗成 预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调剂 而无法履行付款义务,且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的,可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用司法 若干问题的解释》第二十三条的划定 处理  ,允许当事人解除合同,购房人不承担违约责任。((2010)佛中法民一终字第1761号)

30.买卖双方以逃避国度 房地产交易税收为目的而杀青 的改名 条款无效后,如不影响双方合同交易目的的实现,且其他条款的继续履行无损公共利益,则该条款无效并不导致合同其他条款无效。从维护老实 信用原则和勉励 交易的合同法精神出发  ,应支持双方依据 合同目的,并依照合同其他有效条款继续履行。((2012)扬民终字第0058号)

31.衡宇 差价损失是典范 的机会成本损失,这种机会成本损失的赔偿,实际上是无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方法 ,在一房二卖的情况下可适用收益法,将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格,以此作为出卖人的违约收益,对买受人进行赔偿。其理论基础在于不克不及 让出卖人在一房二卖的违约行为中获得不法 利益。((2013)二中民终字第06171号)。

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案例一:出卖人违约拒绝卖房,法院判令继续履行

(本案主要揭示了不诚信的售房夫妻,一方以不知情为由请求确认合同无效被驳,并被判令承担违约责任。)

基本案情

本案的当事人主要有买房人张某,卖房人杨某和王某夫妻、某地产中介公司。2015年10月14日,张某与杨某的委托署理 人王某、居间人某地产中介公司签订《北京市存量衡宇 买卖合同》。合同签订后,杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买  杨某位于密云区云秀花园牡丹园XX衡宇 一套,衡宇 总价为92万元,签订本合同时支付定金1万元,首付款60万元、拟贷款32万元,首付款支付时间为2015年11月16日,杨某于2015年10月20日前解决 典质 注销手续。合同还约定杨某存在拒绝履行本合同或将衡宇 出售给他人等行为的,张某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失,违约责任为衡宇 总价的20%,并有权选择继续履行衡宇 买卖合同或解除合同。签订合同当日张某按合同约定将定金1万元交予王某,王某为张某出具了定金收条。另,杨某、张某与某地产中介公司签订的《居间办事 合同》约定,衡宇 买卖合同签订后,因杨某原因致使衡宇 未能在规按期 限过户的或实际上无法完成过户的原因包含 但不限于杨某有意 或非有意 拖延、不肯 出售衡宇 、共有权人不合  意出售衡宇 、衡宇 所有权人认为合同签订人属于无权署理 等,某地产中介公司所收取张某的居间办事 费用不予退还,张某可以直接向杨某追偿。后张某将中介办事 费1.3万元交予某地产中介公司。

同年11月初,张某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。杨某提出由于张某未向其支付定金1万元,组成 违约,故其可以解除合同。原审审理中,经法院询问,杨某明确表示  不合  意继续履行合同;同时,杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可,因密云区房价上涨,涉案衡宇 亦增值。本案审理中,王某以确认合同无效纠纷为由,向原审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案衡宇 签订的《北京市存量衡宇 买卖合同》无效。原审法院审理后,于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。上述判决已经产生 司法 效力。张某起诉至原审法院要求杨某支付违约金18.4万元,居间办事 费1.3 万元。一审法院依照 合同约定判令杨某支付违约金18.4万元,赔偿居间办事 费1.3 万元。杨某不服提出上诉,二审法院予以维持。

法官说法

本案主要涉及合同效力和违约责任两个症结 问题。对于此类案件,法院一般依据 买房人的诉讼请求分类处理  :

一是在买房人请求继续履行的情况下,只要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方配合 意思表示  的”,据此主张继续履行的,存在以下情形之一时,法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求,判令出卖人及其配偶配合 解决 过户手续:1.买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示  否决 的;2.买受人已经依照 合同约定支付价款,并占有使用衡宇 ,出卖方配偶未在合理期间提出异议的;3.出卖方配偶有主动配合腾退、交付衡宇 等介入 履行或接受履行行为的。以上事实,除当事人签署的相关书面文件之外,也应结合微信记录、德律风 记录、录音文件以及中介证言等证据资料 综合考量。

二是在买房人请求解除合同,要求卖房人承担违约责任的情况下,亦要依据 其具体诉讼请求予以处理  ,一般有以下两种情况:1.要求依据 合同约定支付一定命 额的违约金,对此法院还需释明是否请求对违约金进行调剂 ,而后  依据 案件具体情况确定违约金数额;2.除要求支付违约金外,还请求赔偿相应的衡宇 差价损失,对此法院参照评估申报 或者同等地段的衡宇 价格确定应予赔偿的具体数额。

温馨提示

买房人在购买  衡宇 时,一定要核实是否属于夫妻或者家庭共有衡宇 ,对于上述衡宇 一定要求其配偶或者共有人签字或者出具书面意见,以免在履行进程 中涌现 纠纷,能够证明其“有理由相信其为夫妻双方配合 意思表示  的”,是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同,而后  依据 合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿,上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。

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案例二:衡宇 卖出后,因衡宇 内的户口未依照 合同约定全部迁出,被判违约赔偿

(此案主要揭示在衡宇 买卖合同进程 中,因户口迁移问题引发的相关纠纷。)

基本案情

本案的当事人有两方,一是买房人第某、翁某,另一方是卖房人刘某。2017年6月11日,第某、翁某与刘某签订《北京市存量衡宇 买卖合同》,约定刘某以370万元将涉案衡宇 出售给第某、翁某。6月17日,第某、翁某及北京某中介机构签订《弥补 协议》,约定刘某过户后2月内向衡宇 所在地户籍治理 机关解决 完成原有全部户口迁出手续,并留存5万房款在户口迁出之日由第某、翁某以现金形式交付。如因刘某自身原因未如期或无法将相关户口迁出,应向第某、翁某支付衡宇 总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。7月7日,第某、翁某取得涉案衡宇 所有权。双方均认可诉争衡宇 内遗留有他人户口,并非经第某、翁某允许迁入。第某、翁某以刘某违约未迁出户口为由,诉至法院请求刘某支付违约金37万元,一审法院应刘某申请,对于违约金调剂 为7+10万元(自判决生效之日,以总房款370万为基数,依照 每日千分之一的利率计算至实际迁出之日,但总额不跨越 10万);刘某不服提出上诉,二审法院维持原判决。

法官说法

户口迁移问题在衡宇 买卖合同纠纷案件中较为常见,法院对于此类问题的处理  原则一般为:买受人起诉请求出卖人迁出户籍的,不属于人民法院民事案件的受理范围  。然则 ,对于衡宇 买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不相符 约定的,应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案就是违反约定判令赔偿违约金的一个案例。

温馨提示

建议买房人在购买  衡宇 之初,详细了解衡宇 内的户籍情况,是否属于售房人,还有无其他的户口,能否迁出,自己是否在意涉案衡宇 内是否有户口,而后  在合同中明确加以约定,约定迁出的时间和违约责任;特别是购买  学位房的更要查实涉案衡宇 的学位是否已经使用,对此最好在合同中明确约定。

案例三:合同症结 条款约定不明、当庭又无法获得一致意见,法院判决合同解除

(本案主要揭示在合同条款约定存有歧义时对于合同履行可能产生  的影响)

基本案情

卖方为郝某,买方为史某。北京市旭日 区砖角楼南里XX衡宇 (以下简称诉争衡宇 )房产所有证挂号 在郝某名下。2014年7月31日,高某作为郝某委托署理 人与史某签订《北京市存量衡宇 买卖合同(经纪成交版)》及《弥补 协议》,约定郝某将诉争衡宇 以310万元的价格出售给史某,当日付定金10万元,在网签完成后,2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元,但未约定解决 网签的具体截止时间,其后,郝某将涉案衡宇 交付史某,然则 史某一直未解决 网签,亦未支付后续款项。郝某将史某诉至法院请求解除涉案合同、返还衡宇 并支付违约金。史某扣减6万元定金。史某不服提起上诉,二审维持原判。史某反诉要求继续履行,并要求过户至其名下,并要求郝某支付相应的违约金。经查,史某未解决 网签的原因在于其正在出售其名下的其他衡宇 ,准备待出售后再解决 涉案衡宇 的网签手续,故一直拖着未办,目的是少缴税款。

一审法院认为,双方签订的涉案合同及弥补 协议均正当 有效,然则 鉴于史某确实存在延迟解决 网签的情形,涉案协议签订不敷 严谨,极易引发歧义,故将涉案协议解除,同时依据 本案史某占有涉案衡宇 的情形,扣减6万元定金。史某不服提起上诉,二审维持原判。

法官说法

对于本案合同应否解除,主要考虑以下三点:一是依据 中介公司的陈述  以及郝某向史某发函,注解 史某确实存在拖延解决 网签的情况。二是诉争衡宇 的签约进程 不严谨,涉案衡宇 买卖合同及《弥补 协议》内容亦极易让人产生  歧义,比如  “在网签完成后,2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元”,该条款并没有明确如在2015年1月31日后未解决 完网签是否仍应交付300万元,极易引发争议,对以后履行造成了障碍。三是争议产生  后,虽经法院主持调剂 ,但各方不合 极年夜 ,不具备重新杀青 新的协议的条件。

就违约责任承担问题,法院认为史某拖延不解决 网签应承担主要责任,某房产中介公司提供的合同存在多处矛盾不完备之处也应负一定责任,郝某签约当天未带齐售房的相关资料 且未对合同进行常识性审核也应负一定责任。故判令解除合同、返还衡宇 ,未支持其违约金请求,然则 考虑到史某已实际占有诉争衡宇 长达一年有余,且造成合同解除史某应承担主要责任,故史某已交定金应赔偿 郝某的部分  损失,法院依据 责任比例酌定郝某退还定金4万元给史某。

温馨提示

本案争议焦点在于涉案衡宇 买卖合同是否应予解除及违约责任承担问题。依据 庭审查明的有关事实和证据可以看出,双方合同中关于付款条件的约定极易引发歧义,双方在一、二审中对此无法杀青 一致意见,也无法杀青 新的协议。此种情形下,法院认为该合同已不具备继续履行的基础,应予解除。法院依照本案具体情况确定的违约责任比例是适当的。这个案例提醒年夜 家,在签订协议时应当仔细审阅合同条款,避免歧义产生 ,不然 涌现 争议后,无法依照 合同条款处理  ,甚至涌现 合同不克不及 履行的后果。

来源:最高法司法案例研究院 2020-06-28 19:09:42

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